新華社南寧2月16日電 題：小區(qū)公共空間屢遭侵占 “共有地盤”誰做主,？
新華社“新華視點(diǎn)”記者
在家門口的方寸之地堆放垃圾、擺放鞋柜,，在屋頂建設(shè)陽光房，在停車位自行安裝地鎖……“新華視點(diǎn)”記者在北京,、廣西,、江西等地走訪發(fā)現(xiàn)，一些小區(qū)的公共空間被侵占現(xiàn)象較為普遍,，導(dǎo)致鄰里間糾紛不斷甚至對簿公堂,。
“門前一平方米”亂堆亂放，公共空間變“私人領(lǐng)地”
最受詬病的是“門前一平方米”亂堆亂放,。記者發(fā)現(xiàn),，在門前擺鞋柜、樓道堆放快遞箱,、單元樓門口擺放舊家具等現(xiàn)象十分常見,。一些老舊小區(qū)因?yàn)槔夏耆俗舳啵芏嗯f物件不舍得丟棄,，就堆放在樓道里或者門口,。亂堆亂放不僅給左鄰右舍帶來不便，影響小區(qū)環(huán)境,，還擠占了停車位,、綠地甚至消防通道，增加消防安全隱患,。
2021年11月,，北京市第三中級人民法院宣判了一起因在樓道堆放雜物引發(fā)火災(zāi)致鄰居被燒傷案件。北京市一老舊小區(qū)二樓的住戶長期將其撿拾的廢舊紙殼等雜物堆放在樓道內(nèi),。2020年1月,，小區(qū)發(fā)生火災(zāi)，樓上住戶逃生時被雜物擋住了唯一的逃生通道,，造成嚴(yán)重?zé)齻?。法院終審判決雜物堆放人賠償受害人全部費(fèi)用633萬余元的70%，即443萬余元,，物業(yè)公司對633萬余元全額承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任,。
另外，大量公共空間變“私人領(lǐng)地”,。小區(qū)的屋頂,、綠地、樓道等均屬于業(yè)主共有部分,，然而近年來,，屋頂建設(shè)陽光房、裝門圍樓道,、造墻圍地,、亂搭亂建等將公共空間變成“私人領(lǐng)地”現(xiàn)象并不少見,。
廣西桂林某小區(qū)住戶在屋頂種植盆栽。受訪者供圖
去年底,，廣西南寧某小區(qū)業(yè)主委員會一紙?jiān)V狀將幾名業(yè)主告上法院,，原因是他們長期霸占公共區(qū)域私劃停車位、安裝地鎖,，多輪溝通無效后,，業(yè)委會決定走法律渠道維護(hù)業(yè)主權(quán)利。
2021年4月,，有群眾舉報(bào),，江蘇省蘇州市一小區(qū)部分業(yè)主持續(xù)侵害湖岸線，破壞綠化,，多次投訴無果,。記者走訪發(fā)現(xiàn)，臨湖一些別墅業(yè)主侵占公共綠地造假山,、鋪草坪,、挖游泳池……大量公共綠化景觀被破壞。不僅如此,，該小區(qū)部分業(yè)主還通過建造圍墻的方式大量圈地,，有的圈地面積達(dá)到幾百平方米，是原有別墅產(chǎn)權(quán)面積的數(shù)倍,。
值得注意的是,，還有人利用公共空間牟利。這類侵占行為主要是通過侵占公共資源,、牟取不當(dāng)利益,，包括將小區(qū)公共部位改造為商鋪牟利，非法占有電梯使用費(fèi),、停車場收費(fèi)等,。
重慶市江北區(qū)朗晴廣場小區(qū)業(yè)委會原主任江月勝任職期間，每月從小區(qū)公共區(qū)域廣告經(jīng)營收益中扣除1.6萬元作為“業(yè)委會津貼”,，還將業(yè)委會管理的全體業(yè)主所有的28萬余元財(cái)物非法占為己有,，后獲刑8年。
“小糾紛”維權(quán)難解決,？
2021年11月,，媒體曝光河北衡水某小區(qū)住戶拆掉自家的門，在樓道安裝新門,，將樓道部分區(qū)域占為己有。鄰居向媒體求助,，面對鏡頭,，業(yè)主表示：“拆門我做不到,，因?yàn)檫@門都裝上了?！?/p>
記者發(fā)現(xiàn),，由于一些原因，此類侵占糾紛并不是很容易解決,，常常造成矛盾升級,。
根據(jù)民法典、消防法等法律規(guī)定,，侵占小區(qū)公共空間屬于違法行為,，一旦出事要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。但在生活中,，記者發(fā)現(xiàn)許多居民法律意識淡薄,，出事以后才意識到問題的嚴(yán)重性。
廣西東方意遠(yuǎn)律師事務(wù)所律師丘新穎認(rèn)為,，大部分居民對專有部分和共有部分的概念模糊,，只考慮自己生活的便利；一些開發(fā)商在售樓時甚至有意引導(dǎo),，令業(yè)主們想當(dāng)然地以為可以占用公共空間,。
“以前我們沒有業(yè)委會，維權(quán)沒有主體,?！蹦蠈幨心承^(qū)業(yè)委會成員梁先生告訴記者，他所在的小區(qū)幾名業(yè)主占用樓道,、私劃停車位已有10多年,。成立業(yè)委會后，梁先生和其他成員對小區(qū)內(nèi)的侵占行為進(jìn)行了調(diào)查和取證,，2020年將起訴狀提交至法院,，但沒達(dá)到“雙過半”的要求（即該項(xiàng)決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意才能實(shí)行）,；2021年,，梁先生挨家挨戶敲門，征得大家同意并簽字,，最后才得以走到法律程序,。
丘新穎說，在維權(quán)取證過程中,，小區(qū)居民意見統(tǒng)一難,，甚至容易引發(fā)“內(nèi)訌”。還有一些居民因擔(dān)心遭報(bào)復(fù),，導(dǎo)致維權(quán)參與度低,。此外,，小區(qū)成立業(yè)委會的流程較為煩瑣，需要建設(shè)單位和物業(yè)公司提供相關(guān)材料,，物業(yè)人員暴力破壞業(yè)委會選舉,、選舉出來的業(yè)委會成員“被報(bào)復(fù)”等現(xiàn)象并不少見。
值得注意的是,，物業(yè)管理“剛”性不足,。作為按合同履行小區(qū)日常服務(wù)管理的主體，物業(yè)本應(yīng)成為處理公共空間被侵占問題的直接責(zé)任方,，但由于擔(dān)心得罪業(yè)主“惹禍上身”,、缺乏執(zhí)法權(quán)等原因，不少物業(yè)對這類問題“睜一只眼閉一只眼”,，或者只是以勸導(dǎo)等柔性方式為主,，管理效果不佳。有的非但不做業(yè)主溝通的橋梁,，還挑動業(yè)主對抗,，造成矛盾升級。
廣西桂林的蔡女士住在頂樓,，去年底便發(fā)現(xiàn)樓頂上多出了許多盆栽,、休閑桌椅，每天搬運(yùn)造成噪音,。她向物業(yè)反饋了情況,，物業(yè)表示，“對方比較難溝通,，我們也沒有辦法,。”
廣西桂林某小區(qū)住戶將桌椅,、遮陽傘等物品擺放至屋頂,。受訪者供圖
基層干部還反映有關(guān)部門執(zhí)法難問題。根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例,，對侵占公共區(qū)域或擅自利用公共區(qū)域經(jīng)營的個人,，可處1000元以上1萬元以下的罰款?！暗覀冊诒O(jiān)管過程中很難進(jìn)行處罰,。”南寧市興寧區(qū)興東街道辦主任孫曉梅說,，證據(jù)收集難,，對于亂堆亂放的行為“必須拍攝到違法正當(dāng)時”。
南寧市興寧區(qū)城管局兩違監(jiān)察大隊(duì)大隊(duì)長蔣曉芬說，小區(qū)里的違規(guī)搭建速度快,，隱蔽性強(qiáng),，上門取證經(jīng)常遭遇業(yè)主閉門不開,，而管理部門的巡查執(zhí)法力量和技術(shù)力量有限,，發(fā)現(xiàn)問題后“需要視情況下發(fā)6至8份法律文書”才能合法拆除，這個過程持續(xù)時間長達(dá)9個月,。
共治共管樹文明新風(fēng)
業(yè)內(nèi)人士表示,，杜絕侵占小區(qū)公共空間行為,，一方面要強(qiáng)化和落實(shí)物業(yè)公司責(zé)任,，加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)，樹立文明新風(fēng),，讓絕大部分侵占公共空間的糾紛在“小區(qū)內(nèi)解決”,；另一方面要暢通小區(qū)與社區(qū)、執(zhí)法部門等基層治理主體之間的協(xié)作機(jī)制,，營造共治共管氛圍,。
“對違反物業(yè)管理規(guī)章的行為，物業(yè)負(fù)有勸阻義務(wù),?！北本╊U合中鴻（南寧）律師事務(wù)所律師劉秋紅說，業(yè)委會和有關(guān)部門都應(yīng)督促物業(yè)嚴(yán)格履行義務(wù),、強(qiáng)化對侵占公共空間問題的查處力度,。比如,，對亂堆亂放行為,，物業(yè)可以通過發(fā)通知、函件要求堆放人限期清理,，在限期內(nèi)如未清理,，即可視為丟棄物品，物業(yè)可對雜物進(jìn)行清理,。
廣西桂林某小區(qū)住戶將盆栽用的土堆放在小區(qū)屋頂,。受訪者供圖
無物業(yè)的老舊小區(qū)往往公共空間侵占問題突出，加強(qiáng)業(yè)委會建設(shè)非常必要,。江西南昌市西湖區(qū)桃源街道金源社區(qū)是個老舊小區(qū)，以前侵占門前公共區(qū)域違章搭建的現(xiàn)象普遍,?！靶^(qū)沒有物業(yè)和業(yè)委會，社區(qū)居委會承擔(dān)了物業(yè)和業(yè)委會等組織的責(zé)任,，但我們只有7名工作人員,，人手非常緊張,?！鄙鐓^(qū)工作人員說,，目前當(dāng)?shù)卣谶M(jìn)行老舊小區(qū)改造，工作人員走街串巷做工作,，以前違章搭建的業(yè)主紛紛將門前區(qū)域恢復(fù)原狀,；下一步社區(qū)將積極吸納聲望高、責(zé)任心強(qiáng)的業(yè)主組建業(yè)委會,，進(jìn)一步強(qiáng)化社區(qū)自治能力。
做好社區(qū)治理工作,，需要基層自治組織與執(zhí)法部門形成良性互動機(jī)制,。在采訪中，部分物業(yè)公司表示,，杜絕侵占行為的根本在于形成長效自治機(jī)制,，這就需要執(zhí)法部門、業(yè)委會,、物業(yè)公司等組織進(jìn)行協(xié)同管理,，目前相關(guān)溝通機(jī)制仍待暢通。比如,，不少地方開展過“城管進(jìn)小區(qū)”專項(xiàng)執(zhí)法行動,，建議完善相關(guān)長效機(jī)制，幫助小區(qū)更好地解決各類矛盾糾紛,。
近年來,，山東省棗莊市臺兒莊區(qū)不斷完善區(qū)、鎮(zhèn)街,、社區(qū),、物業(yè)企業(yè)四級黨組織體系，將物業(yè)公司,、業(yè)委會,、居民中的黨員納入黨支部統(tǒng)一管理，實(shí)行“雙向進(jìn)入,、交叉任職”,，推薦社區(qū)“兩委”成員、業(yè)委會委員擔(dān)任物業(yè)企業(yè)義務(wù)監(jiān)督員,，吸納符合條件的物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人,、業(yè)委會委員擔(dān)任社區(qū)“兩委”兼職委員，每月定期召開黨建聯(lián)席會議，共同協(xié)商解決居民關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題,，取得了顯著成效,。
“小區(qū)的和諧靠居民自律，更靠社會各方力量幫助,。”廣西社會科學(xué)院社會學(xué)研究所所長姚華說,，讓矛盾消除在產(chǎn)生之前,，考驗(yàn)著基層治理的藝術(shù)和水平,。（記者向志強(qiáng)、陳露緣、熊家林,、陳旭,，參與采寫：劉巍巍）
