新華社上海12月24日電 題：部分小區(qū)公共區(qū)域頻被侵占 業(yè)主權(quán)益如何維護(hù)？
新華社記者鄭鈞天,、許舜達(dá)
小區(qū)公共區(qū)域本應(yīng)屬于業(yè)主購(gòu)買的集體共有資產(chǎn),，但在現(xiàn)實(shí)中卻常出現(xiàn)被侵占的現(xiàn)象。記者近日在一些地方走訪發(fā)現(xiàn),，小區(qū)公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰,，經(jīng)常引發(fā)業(yè)主、業(yè)委會(huì)與開發(fā)商及物業(yè)公司之間的矛盾糾紛,。
專家建議,，完善城市小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記制度,，進(jìn)一步加強(qiáng)民法典等相關(guān)法律的落實(shí)和普及工作，增強(qiáng)公眾法律意識(shí)和維權(quán)能力,，有效規(guī)范開發(fā)商,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)委會(huì)的行為,。
共有產(chǎn)權(quán)不明晰現(xiàn)象普遍
12月23日,，記者在上海市虹口區(qū)一小區(qū)看到，由于小區(qū)配套的垃圾房被挪作他用,，不再作為垃圾投放點(diǎn)向居民開放,，導(dǎo)致生活垃圾只得露天堆放，居民們紛紛提出意見,。
“按照小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì),，垃圾房等作為公建配套設(shè)施，應(yīng)屬于全體業(yè)主共有,，但開發(fā)商及物業(yè)公司卻把業(yè)主共有資產(chǎn)的使用權(quán)對(duì)外出租牟利,。業(yè)主要求公示賬目的請(qǐng)求一再被拒絕。這嚴(yán)重侵害了業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán),?！毙^(qū)業(yè)主凌女士告訴記者，維權(quán)已歷經(jīng)3年多,，但情況仍未改觀,。
地面車位、人防空間,、公共用房……記者采訪發(fā)現(xiàn),，由于不少住宅小區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，經(jīng)常發(fā)生被私占,、私建,、私售、私租等情況,。
“摸清自家小區(qū)的家底太難了,！”浙江省杭州市余杭區(qū)一小區(qū)業(yè)委會(huì)監(jiān)督小組成員石紅專表示，為了搞清小區(qū)經(jīng)營(yíng)性用房,、人防地下車庫(kù)等業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)究竟有哪些部分,、有多少面積，他跑了土管,、發(fā)改,、住建等多個(gè)部門，耗時(shí)幾個(gè)月,，至今仍未完全搞清楚,。
由于垃圾房被租用,，上海虹口一個(gè)小區(qū)的居民只能露天扔垃圾。受訪者供圖
小區(qū)業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)包括哪些,？根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百七十四條,，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地,，一般屬于業(yè)主共有,。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房,，屬于業(yè)主共有,。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第四十三條明確,，物業(yè)管理用房,，門衛(wèi)房、電話間,、監(jiān)控室,、垃圾箱房、共用地面架空層,、共用走廊,，按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)等物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備歸業(yè)主共有。
共有產(chǎn)權(quán)不明晰也是開發(fā)商,、物業(yè)公司侵占業(yè)主公共收益,，引發(fā)小區(qū)物業(yè)管理糾紛的主要原因之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，浙江省衢州市因物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分登記不完善,，導(dǎo)致業(yè)主、建設(shè)單位,、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因共有物權(quán)不清晰而引發(fā)的矛盾糾紛,，占當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理投訴量的近三分之一。
“摸清家底”為何這么難,？
記者采訪了解到,，盡管民法典、物權(quán)法等法律對(duì)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)等情況都作出了明確規(guī)定,，但在現(xiàn)實(shí)中不少住宅小區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰問題仍比較普遍,。這是因?yàn)樵?007年物權(quán)法出臺(tái)之前，我國(guó)尚沒有全國(guó)性法律對(duì)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)做出規(guī)定,，因此在這之前建成的小區(qū),，大多存在共有產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰問題。在物權(quán)法及民法典出臺(tái)之后,，共有產(chǎn)權(quán)相關(guān)規(guī)定的普及有限,，許多居民對(duì)此并不了解,，“誰(shuí)管理，誰(shuí)所有”現(xiàn)象仍大量存在,。
通常情況下,，前期物業(yè)都是開發(fā)商的下屬子公司。浙江大學(xué)城市治理研究所所長(zhǎng)吳結(jié)兵表示,，新小區(qū)交付時(shí),，由于業(yè)主尚處于陸續(xù)入住的過程中，加上絕大多數(shù)業(yè)主對(duì)于哪些屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),、哪些收益應(yīng)該歸業(yè)主所有這類權(quán)益并不知情,，這就給了開發(fā)商和前期物業(yè)侵占業(yè)主合法權(quán)益的可乘之機(jī)。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，業(yè)主個(gè)人勢(shì)單力薄，缺乏有關(guān)部門的支持,，成為維權(quán)的主要難點(diǎn),。
凌女士目前遭遇的維權(quán)難題在于，法院表示個(gè)人不能作為提告主體,，需要小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表出面,，才能要求追回垃圾房的使用權(quán)限。但小區(qū)目前并沒有業(yè)委會(huì),。
不少受訪業(yè)主告訴記者,，在收回被開發(fā)商或物業(yè)侵占的共有產(chǎn)權(quán)的過程中，他們往往面臨諸多困難,。有的物業(yè)公司以信息安全為由,，不向個(gè)人業(yè)主提供小區(qū)建筑物情況等材料，有的社區(qū)居委會(huì)建議他們成立業(yè)委會(huì)后再來申請(qǐng),。
而成立業(yè)委會(huì)本身就是一個(gè)難題,，由此導(dǎo)致業(yè)主確權(quán)之路陷入死循環(huán)：一方面要求業(yè)主以業(yè)委會(huì)身份來表達(dá)訴求，另一方面又不提供業(yè)委會(huì)成立所需的材料,。
記者采訪了解到,，有的業(yè)主想了解小區(qū)詳細(xì)信息，被告知需要到當(dāng)?shù)刈〗ú块T申請(qǐng),，但申請(qǐng)前又需要當(dāng)?shù)亟宙?zhèn)開具的證明,。部分業(yè)主還表示，居委會(huì),、物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)往往會(huì)形成默契同盟,，因此開具介紹信或證明、讓業(yè)主去調(diào)小區(qū)檔案是幾乎不可能完成的任務(wù),。
專家建議完善共有產(chǎn)權(quán)登記制度
針對(duì)小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)被侵占的情況,，浙江大學(xué)民商法研究所副所長(zhǎng)章程建議,，應(yīng)當(dāng)建立城市小區(qū)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制登記制度，公建配套設(shè)施必須登記在業(yè)主委員會(huì)名下,?！叭绻麡潜P開發(fā)完了，業(yè)主委員會(huì)沒有成立,，可以臨時(shí)登記在開發(fā)商的名下,，一旦業(yè)主委員會(huì)成立立即交付?！?/p>
“小區(qū)交付初期,，業(yè)委會(huì)尚未成立，容易發(fā)生侵占業(yè)主權(quán)益的亂象,，政府部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商,、物業(yè)公司違法侵占的監(jiān)督和處罰力度?！焙贾菔凶》勘Ｕ虾头慨a(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處負(fù)責(zé)人表示,，對(duì)此杭州新修訂的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》已做出明確規(guī)定，新建小區(qū)如未按照規(guī)定移交有關(guān)圖紙資料和查驗(yàn)新建物業(yè)共有部分的,，將對(duì)其處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款,。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授陳華彬等受訪法律專家表示，當(dāng)前業(yè)主面臨的共有部分維權(quán)困境一定程度上與普法力度不夠,、相關(guān)部門執(zhí)法不嚴(yán)有關(guān),。為此，需要進(jìn)一步加強(qiáng)民法典等相關(guān)法律的普及工作,，增強(qiáng)公眾法律意識(shí)和維權(quán)能力,，有效規(guī)范開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè),、居委會(huì),、業(yè)委會(huì)等管理人的服務(wù)行為。
中國(guó)浦東干部學(xué)院教研部教授焦永利建議,，應(yīng)細(xì)化住宅物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定,，方便小區(qū)物業(yè)、居委會(huì)和業(yè)委會(huì)在日常管理中各司其職,。通過基層治理體系的完善,，讓居民和居委會(huì)、業(yè)委會(huì),、物業(yè)之間充分溝通,，建立更好的合作機(jī)制。
