新華社北京9月9日電 題：多家銀行明確了，存量房貸利率調(diào)整這么辦
新華社記者吳雨,、李延霞
哪些房貸能申請下調(diào)利率,？利率能下調(diào)到多少,？到底怎么操作？……自兩部門發(fā)文引導(dǎo)降低存量首套住房貸款利率后,，這些問題一直困擾著借款人,。多家銀行日前發(fā)布公告，明確了“操作指南”,。請跟記者來看看,。
問題一：我的城市剛宣布執(zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，原來按二套房貸利率辦的房貸能申請下調(diào)利率嗎,？
答：可以,。這次調(diào)整范圍明確是首套個(gè)人住房貸款，但根據(jù)近期“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地情況,，各家銀行也細(xì)化了首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。
農(nóng)行表示，房屋購買時(shí)家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房,，但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸,，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的，也在調(diào)整范圍內(nèi),。
工行表示,，房屋購買時(shí)不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》浚笃谕ㄟ^交易等方式出售了其他成套住房,，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策的,，也可以申請調(diào)整。
也就是說,，原來“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下的購房者,，有機(jī)會(huì)通過“二套轉(zhuǎn)首套”享受政策利好。
問題二：我的房貸是在房貸利率“換錨”前辦的,，利率能降多少,？
答：工行表示，2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放,、已轉(zhuǎn)換為貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款,，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn),，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點(diǎn)的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行,。
一個(gè)背景是：2019年10月8日起,，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率正式“換錨”，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成,。存量個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也于2020年8月底結(jié)束,。
如果小張?jiān)?019年初簽訂了房貸合同，利率是貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍,。轉(zhuǎn)換為LPR定價(jià)后,，小張的房貸變?yōu)長PR加59個(gè)基點(diǎn)。假設(shè)小張當(dāng)時(shí)所在城市的政策下限與全國保持一致,，那這次調(diào)整,，小張的房貸可以調(diào)整為LPR，明明白白可以降低59個(gè)基點(diǎn),。
不過,，值得注意的是，幾家銀行都表示,，如果你當(dāng)時(shí)的貸款利率低于全國下限,，銀行將不作調(diào)整。
比如,，小王在2015年8月1日簽訂了房貸合同,，當(dāng)時(shí)享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折（下浮10%）的優(yōu)惠。在“換錨”后,，小王的房貸轉(zhuǎn)換為LPR減39個(gè)基點(diǎn),。因?yàn)樾⊥醯姆抠J利率水平已低于LPR，因此銀行將不作調(diào)整,，小王的房貸仍維持LPR減39個(gè)基點(diǎn),。
問題三：以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)發(fā)放的房貸利率怎樣調(diào)整？能下調(diào)多少,？
答：中國銀行表示,，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行,；2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR減20個(gè)基點(diǎn)執(zhí)行,。
這一次，你的房貸利率能降多少,，取決于兩個(gè)關(guān)鍵因素：貸款發(fā)放時(shí)間,，以及所在城市首套房貸利率政策下限,。影響降幅多少的“分水嶺”就是2022年5月15日,，因?yàn)樽阅侨掌?，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR減20個(gè)基點(diǎn)。
假設(shè)你所在城市的首套房貸利率政策下限與全國下限一致,，你當(dāng)時(shí)的貸款利率是LPR加50個(gè)基點(diǎn),，那么就會(huì)有兩種情況。第一種情況,，如果貸款是在2022年5月14日或之前發(fā)放,，這次利率最低能調(diào)整到LPR，可下降50個(gè)基點(diǎn),；第二種情況,，如果貸款是5月15日及以后發(fā)放的，最低能調(diào)整到LPR減20個(gè)基點(diǎn),，可下降70個(gè)基點(diǎn),。
另外，對借款人而言,，具體能享受到多大幅度的調(diào)降,，還要看辦理貸款時(shí)當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限。
拿北京來說,，從房貸利率“換錨”伊始,，就在全國政策下限LPR的基礎(chǔ)上“因城施策”加了55個(gè)基點(diǎn)。北京市民小劉前幾年買首套房時(shí)正趕上信貸供給偏緊,、利率走高,，合同利率簽訂為LPR加135個(gè)基點(diǎn)。這次,，他可以和銀行協(xié)商,，最多可降低的加點(diǎn)幅度是80個(gè)基點(diǎn)，降到簽訂合同當(dāng)年北京首套房貸利率政策下限,，即LPR加55個(gè)基點(diǎn),。
問題四：如果此前沒有選擇將房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR計(jì)價(jià)，是不是就無法享受此次下調(diào),？
答：不是,，還有機(jī)會(huì)申請轉(zhuǎn)為采用LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款。
農(nóng)行表示,，符合首套住房貸款利率政策,，且未以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款客戶，需申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)后,，再進(jìn)行利率調(diào)整,；未申請轉(zhuǎn)換的,，將無法辦理。
問題五：個(gè)人還需要提出申請嗎,？
答：此次四大行主要采用變更合同約定利率水平的方式,，大部分銀行將于2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調(diào)，無需客戶申請,。辦理存量首套個(gè)人住房貸款利率調(diào)整過程中,，銀行不收取任何費(fèi)用。
但是,，如果要采取“新貸款”置換“老貸款”的方式,，或者要申請“二套轉(zhuǎn)首套”，那還得向銀行提出申請,。
如工行表示,，“二套轉(zhuǎn)首套”、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)的存量房貸客戶,，可于2023年9月25日起向該行提出申請,。
