新華社北京9月9日電 題：多家銀行明確了，存量房貸利率調(diào)整這么辦
新華社記者吳雨,、李延霞
哪些房貸能申請下調(diào)利率？利率能下調(diào)到多少？到底怎么操作,？……自兩部門發(fā)文引導(dǎo)降低存量首套住房貸款利率后,，這些問題一直困擾著借款人。多家銀行日前發(fā)布公告,，明確了“操作指南”,。請跟記者來看看。
問題一：我的城市剛宣布執(zhí)行“認房不用認貸”,，原來按二套房貸利率辦的房貸能申請下調(diào)利率嗎,？
答：可以。這次調(diào)整范圍明確是首套個人住房貸款,，但根據(jù)近期“認房不用認貸”政策落地情況,，各家銀行也細化了首套房貸的認定標(biāo)準(zhǔn)。
農(nóng)行表示,，房屋購買時家庭在當(dāng)?shù)貨]有其他成套住房,，但因當(dāng)?shù)卣扇 罢J房又認貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套房貸利率標(biāo)準(zhǔn)辦理房貸，現(xiàn)在當(dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認房不用認貸”政策的,，也在調(diào)整范圍內(nèi),。
工行表示，房屋購買時不是家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》?，但后期通過交易等方式出售了其他成套住房,，本住房成為家庭在當(dāng)?shù)匚ㄒ怀商鬃》壳耶?dāng)?shù)卣畧?zhí)行“認房不用認貸”政策的，也可以申請調(diào)整,。
也就是說,，原來“認房又認貸”政策下的購房者，有機會通過“二套轉(zhuǎn)首套”享受政策利好,。
問題二：我的房貸是在房貸利率“換錨”前辦的,，利率能降多少？
答：工行表示,，2019年10月8日（不含當(dāng)日）前發(fā)放,、已轉(zhuǎn)換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調(diào)整至相應(yīng)期限LPR不加點,，原貸款發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限轉(zhuǎn)換后為LPR加點的,，按發(fā)放時所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。
一個背景是：2019年10月8日起,，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率正式“換錨”,，以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成。存量個人住房貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換也于2020年8月底結(jié)束,。
如果小張在2019年初簽訂了房貸合同,，利率是貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍,。轉(zhuǎn)換為LPR定價后，小張的房貸變?yōu)長PR加59個基點,。假設(shè)小張當(dāng)時所在城市的政策下限與全國保持一致,，那這次調(diào)整，小張的房貸可以調(diào)整為LPR,，明明白白可以降低59個基點,。
不過，值得注意的是,，幾家銀行都表示,，如果你當(dāng)時的貸款利率低于全國下限，銀行將不作調(diào)整,。
比如,，小王在2015年8月1日簽訂了房貸合同，當(dāng)時享受了貸款基準(zhǔn)利率打九折（下浮10%）的優(yōu)惠,。在“換錨”后,，小王的房貸轉(zhuǎn)換為LPR減39個基點。因為小王的房貸利率水平已低于LPR,，因此銀行將不作調(diào)整,，小王的房貸仍維持LPR減39個基點。
問題三：以LPR為定價基準(zhǔn)發(fā)放的房貸利率怎樣調(diào)整,？能下調(diào)多少,？
答：中國銀行表示，2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）發(fā)放的,，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR利率執(zhí)行；2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）已發(fā)放的或已簽訂合同但未發(fā)放的,，調(diào)整后的利率按全國首套房貸利率政策下限,，即相應(yīng)期限（原貸款合同期限）LPR減20個基點執(zhí)行。
這一次,，你的房貸利率能降多少,，取決于兩個關(guān)鍵因素：貸款發(fā)放時間，以及所在城市首套房貸利率政策下限,。影響降幅多少的“分水嶺”就是2022年5月15日,，因為自那日起，全國首套房貸利率政策下限調(diào)整為LPR減20個基點,。
假設(shè)你所在城市的首套房貸利率政策下限與全國下限一致,，你當(dāng)時的貸款利率是LPR加50個基點，那么就會有兩種情況,。第一種情況,，如果貸款是在2022年5月14日或之前發(fā)放，這次利率最低能調(diào)整到LPR,，可下降50個基點,；第二種情況，如果貸款是5月15日及以后發(fā)放的,，最低能調(diào)整到LPR減20個基點,，可下降70個基點。
另外,，對借款人而言,，具體能享受到多大幅度的調(diào)降，還要看辦理貸款時當(dāng)?shù)氐氖滋追抠J利率下限,。
拿北京來說,，從房貸利率“換錨”伊始，就在全國政策下限LPR的基礎(chǔ)上“因城施策”加了55個基點,。北京市民小劉前幾年買首套房時正趕上信貸供給偏緊,、利率走高，合同利率簽訂為LPR加135個基點,。這次,，他可以和銀行協(xié)商，最多可降低的加點幅度是80個基點,，降到簽訂合同當(dāng)年北京首套房貸利率政策下限,，即LPR加55個基點。
問題四：如果此前沒有選擇將房貸利率轉(zhuǎn)換為LPR計價,，是不是就無法享受此次下調(diào),？
答：不是，還有機會申請轉(zhuǎn)為采用LPR定價的浮動利率貸款,。
農(nóng)行表示,，符合首套住房貸款利率政策，且未以LPR為定價基準(zhǔn)的固定利率貸款或參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款客戶,，需申請轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)后,，再進行利率調(diào)整；未申請轉(zhuǎn)換的,，將無法辦理,。
問題五：個人還需要提出申請嗎？
答：此次四大行主要采用變更合同約定利率水平的方式,，大部分銀行將于2023年9月25日起主動進行批量下調(diào),，無需客戶申請。辦理存量首套個人住房貸款利率調(diào)整過程中,，銀行不收取任何費用,。
但是,，如果要采取“新貸款”置換“老貸款”的方式，或者要申請“二套轉(zhuǎn)首套”,，那還得向銀行提出申請,。
如工行表示，“二套轉(zhuǎn)首套”,、不良貸款歸還積欠本息及當(dāng)前執(zhí)行固定利率或基準(zhǔn)利率定價的存量房貸客戶,，可于2023年9月25日起向該行提出申請。
