剛剛過去的2022年,，對融創(chuàng)中國控股有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)”）來說,，注定是“驚心動(dòng)魄”的一年。受先前海外美元債暴雷等信用拖累,，以上海董家渡項(xiàng)目為代表的全國多個(gè)明星地盤,，陷入銀團(tuán)停貸,、資金鏈斷裂,、項(xiàng)目停滯的系列風(fēng)險(xiǎn),。
然而時(shí)來運(yùn)轉(zhuǎn)，2023年開年以來,，伴隨著此前國家房地產(chǎn)政策的持續(xù)寬松,，信貸、債券,、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”,，使得房企融資環(huán)境逐步改善,，也讓融創(chuàng)重新看到了曙光,。在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí),，融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)在一定假設(shè)下未來7年左右的現(xiàn)金流預(yù)測,，融創(chuàng)連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項(xiàng)目,，在償付項(xiàng)目層面的債務(wù)后，預(yù)期能產(chǎn)生的現(xiàn)金流可用于境外償債,。
錨定項(xiàng)目開出“綜合藥方”
“保交樓,、保民生、保穩(wěn)定”,，對于一度陷入債務(wù)“泥潭”的融創(chuàng)來說,，不只是一句華麗的口號(hào)，而是意味著幕后更多的艱難工作,。其中不能不提上海董家渡項(xiàng)目,，據(jù)融創(chuàng)方面透露，2022年底,，融創(chuàng)與中國華融,、以浦發(fā)銀行牽頭的6家銀行（上海銀行、上海農(nóng)商行,、交通銀行,、興業(yè)銀行、北京銀行）組成的銀團(tuán),、中信信托等就上海董家渡項(xiàng)目達(dá)成融資合作,，合作方將攜手對該項(xiàng)目注資。新增融資總量將超120億元,，所注入資金用于該項(xiàng)目的整體開發(fā),、建設(shè)、運(yùn)營,。
事實(shí)上,，上海董家渡項(xiàng)目是融創(chuàng)集團(tuán)2019年收購而來，是融創(chuàng)集團(tuán)的重要優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,，位于上海市黃埔區(qū)外灘核心位置,。該項(xiàng)目由組建銀團(tuán)發(fā)放拆遷貸款，受2021年融創(chuàng)集團(tuán)主體信用影響,，浦發(fā)銀團(tuán)對項(xiàng)目存憂,，剩余貸款停止發(fā)放，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯,，部分應(yīng)付拆遷款不能兌現(xiàn),。
在此“窘境”下,，AMC（資產(chǎn)管理公司）等金融機(jī)構(gòu)似乎嗅到機(jī)會(huì)。2022年9月起,，中國華融與上海市黃埔區(qū)政府,、銀團(tuán)牽頭行浦發(fā)銀行、融創(chuàng)集團(tuán)等深入溝通,；華融并購重組部聯(lián)合上海分公司,、上海自貿(mào)區(qū)分公司具體推進(jìn)，全面開展盡調(diào),，梳理項(xiàng)目難點(diǎn)和痛點(diǎn),；協(xié)同中信信托、中信泰富和中信咨詢等,，為項(xiàng)目量身定制,、開出了多方參與的“綜合藥方”。
“華融公司發(fā)揮主業(yè)優(yōu)勢介入盤活該項(xiàng)目,，聯(lián)合我們出具一攬子方案參與項(xiàng)目紓困,，協(xié)助解決欠付拆遷款問題，避免上海核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目長期‘爛尾’,?！敝行判磐邢嚓P(guān)負(fù)責(zé)人向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
拒絕“爛尾”,，首先需要疏通融資鏈,，防止現(xiàn)金流斷裂。值得一提的是,，繼華融聯(lián)手6家銀行,、中信信托率先開啟上海董家渡項(xiàng)目融資合作后，這一融資模式正在融創(chuàng)多項(xiàng)目中加速落地,。日前,，東方資產(chǎn)與融創(chuàng)中國就武漢桃花源項(xiàng)目達(dá)成融資合作。而距離武漢700公里外的咸陽,，陜西金資與融創(chuàng)就咸陽森嶼城項(xiàng)目的融資合作也已完成,。另外，融創(chuàng)西北區(qū)域與秦農(nóng)銀行簽訂合作協(xié)議,，將獲融資授信支持,。而鄭州融創(chuàng)城獲工商銀行鄭州分行20億元授信。
從地方政府和金融機(jī)構(gòu)收到的一連串積極信號(hào),，是不是意味著陷入債務(wù)困局的融創(chuàng)被“盤活”了,？“這個(gè)規(guī)模對于融創(chuàng)來說并不能解決全部債務(wù)問題，但是能夠幫助融創(chuàng)解決一部分問題,，在保交樓方面,，未來融創(chuàng)可以順利推進(jìn),。所以，當(dāng)前目標(biāo)應(yīng)該還是保交樓,，針對項(xiàng)目進(jìn)行紓困,。融創(chuàng)能不能走出難關(guān)，關(guān)鍵還要看未來買房需求是否會(huì)進(jìn)一步釋放,?！睂Υ耍憬髮W(xué)國際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任,、研究員盤和林向《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。
債務(wù)難題尋求破解之道
2023年1月3日,，融創(chuàng)發(fā)布公告稱,，總計(jì)160億元的境內(nèi)債券整體展期方案獲債券持有人會(huì)議表決通過。展期方案通過后,，將有效緩解融創(chuàng)未來3至4年的流動(dòng)性壓力,，進(jìn)一步改善整體財(cái)務(wù)狀況，為公司恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營,、回歸健康發(fā)展軌道創(chuàng)造有利條件,。
記者獲悉，自2022年12月以來,，融創(chuàng)與投資人溝通境內(nèi)債券整體展期方案,，目前已經(jīng)按照債券持有人會(huì)議規(guī)則全部達(dá)成整體展期。此次境內(nèi)債券整體展期,，共涉及10筆存續(xù)的公司債券及供應(yīng)鏈ABS,，加權(quán)平均展期期限3.51年。
“為保障投資人利益,，我們以廣州文旅城,、重慶江北嘴A-ONE、溫州翡翠海岸城等多處資產(chǎn)作為展期償付保障,，并創(chuàng)新設(shè)計(jì)了現(xiàn)金支付+小額兌付的機(jī)制,，最大程度兼顧機(jī)構(gòu)投資者與個(gè)人投資者利益訴求?！比趧?chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露,。
需要說明的是，此前債務(wù)危機(jī)的發(fā)酵,，加之疫情影響,，讓融創(chuàng)的銷售額也大受影響。融創(chuàng)中國2022全年銷售額1692.0億元,，同比下滑71.7%,。另外,，2022年底，難產(chǎn)近半年的融創(chuàng)2021年報(bào)終于出爐,。截至期末,，融創(chuàng)中國的現(xiàn)金余額約為692億元，公司連同其合營公司及聯(lián)營公司的現(xiàn)金余額約為1608億元,。而據(jù)其公告,，截至2022年中，融創(chuàng)境外有息債務(wù)就高達(dá)約為110億美元,。
據(jù)融創(chuàng)給《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者的回復(fù)顯示,，融創(chuàng)現(xiàn)有境外債務(wù)持有人已成立境外債權(quán)人小組，在制定重組框架,、收窄各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)條款的分歧上取得進(jìn)展,。其中，目前探討的初步重組框架主要內(nèi)容包括：將30億至40億美元的現(xiàn)有債務(wù)及若干股東借款轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具,，使得債務(wù)規(guī)模降至穩(wěn)健,、可持續(xù)的水平；剩余現(xiàn)有債務(wù)將兌換為新的以美元計(jì)價(jià)公開票據(jù),，期限為自重組生效之日起的2至8年,；提供部分資產(chǎn)處置凈收益擬作為償還新票據(jù)的額外資金來源；同時(shí)擬向及時(shí)支持重組方案的債權(quán)人提供同意費(fèi),。
“割肉”紓困下的迂回戰(zhàn)術(shù)
值得注意的是,，1月3日，融創(chuàng)發(fā)布公告稱,，在附有回購權(quán)的前提下,，將深圳融華置地投資有限公司51%的股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給珠海華發(fā)，總金額約為35.8億元,。據(jù)了解,，本次股轉(zhuǎn)后雙方還將設(shè)立合資公司，共同負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)及銷售,，冰雪項(xiàng)目及酒店項(xiàng)目的運(yùn)營管理服務(wù),。
“整體來看，本次合作形成了雙方共贏的局面,?！庇兄槿耸客嘎叮瑢τ谥楹ＨA發(fā)而言,，增持項(xiàng)目股權(quán)將提升其在文旅物業(yè)方面的經(jīng)營效益,，同時(shí)借助冰雪世界這一特色產(chǎn)品，帶動(dòng)板塊商業(yè)價(jià)值的增長,，助力項(xiàng)目后續(xù)多元增收,。而對融創(chuàng)來說,，未來3年內(nèi)，融創(chuàng)將項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給華發(fā),，不僅能降低整體負(fù)債規(guī)模,、減少資金壓力，還能繼續(xù)發(fā)揮在冰雪產(chǎn)業(yè)中的建設(shè),、運(yùn)營管理優(yōu)勢,。出于對項(xiàng)目未來價(jià)值的看好，融創(chuàng)保留了51%股權(quán)的回購權(quán),。
其實(shí),，回購股權(quán)這一招數(shù)，在上海董家渡項(xiàng)目上也得以使用,。據(jù)記者了解,，上海董家渡項(xiàng)目合作的股權(quán)轉(zhuǎn)讓并不是項(xiàng)目出售，而是華融與融創(chuàng)董家渡項(xiàng)目的股權(quán)融資合作,，股權(quán)設(shè)計(jì)為信托收益權(quán)方式，由華融聯(lián)合銀團(tuán),、信托機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行大規(guī)模融資,，融創(chuàng)還是操盤方，華融行使監(jiān)管職能,，并保留使用融創(chuàng)品牌,，融創(chuàng)會(huì)在未來融資償還后回購股權(quán)。退出時(shí),，AMC和銀行的融資享有優(yōu)先權(quán),，融創(chuàng)股權(quán)劣后并在融資全部償還后回購股權(quán)。
“不管是上海董家渡項(xiàng)目,，還是融創(chuàng)咸陽森嶼城項(xiàng)目和融創(chuàng)武漢桃花源項(xiàng)目都保留融創(chuàng)作為品牌方和操盤方,，是資方對融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)的看好?！庇袠I(yè)內(nèi)觀察人士坦言,，融創(chuàng)多個(gè)項(xiàng)目得到資方紓困，是基于資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì),，難免有“割肉”紓困的意味,。
不過，在融創(chuàng)看來,，上述合作各方共贏,，且融創(chuàng)還是原項(xiàng)目操盤方?！吧虾６叶身?xiàng)目合作是AMC和銀行對中央穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的積極響應(yīng)和融資模式創(chuàng)新,，是快速推動(dòng)金融支持地產(chǎn)實(shí)質(zhì)性落地的標(biāo)桿,。” 在融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人看來,，這種全新的融資模式將引領(lǐng)金融機(jī)構(gòu)與房企進(jìn)一步加大融資合作,，對于后續(xù)房企紓困、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具有非常重要的示范作用,。
融創(chuàng)樣板或現(xiàn)房企曙光
近年來,，隨著房地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，銷售回款承壓,，融資壓力持續(xù)加大,，房企現(xiàn)金流遭遇重創(chuàng)，部分民營房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件持續(xù)發(fā)酵,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，2021年以來至少50家房企出現(xiàn)債務(wù)違約情況，多家規(guī)模房企也未能獨(dú)善其身,。
“行業(yè)項(xiàng)目不斷發(fā)生違約事件的直接原因是房地產(chǎn)企業(yè)的償付能力出現(xiàn)了問題,。”中信信托相關(guān)負(fù)責(zé)人分析稱,，深層次原因主要有兩點(diǎn)：一是,，我國整體的城鎮(zhèn)化進(jìn)程與房地產(chǎn)市場供需關(guān)系匹配稍有失衡。土地和房子的供應(yīng)沒有減緩,，房屋供需關(guān)系正在發(fā)生深刻變化,。二是，過去20年房地產(chǎn)快速增長,，在這樣樂觀情緒的助推下,，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率太高了，市場的任何一個(gè)變化,，都容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)緊繃的現(xiàn)金流發(fā)生斷裂,。
事實(shí)上，目前房企債務(wù)紓困趕上了政策利好期是不爭的事實(shí),。從去年11月的“金融16條”,，到信貸、債券,、股權(quán)政策“三箭齊發(fā)”,，房企融資環(huán)境逐步改善。富力地產(chǎn),、龍光集團(tuán),、融創(chuàng)等相繼實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債整體重組。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前,，中國恒大,、華夏幸福、中國奧園等多家房企均在積極跟進(jìn),。
對于未來房企的融資模式,，上述中信信托相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，“未來房地產(chǎn)信托不會(huì)再以大量可復(fù)制性的融資信托為主,，而是多樣化發(fā)展,，對優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的股權(quán)投資，對并購類項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)化融資,，對紓困項(xiàng)目的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托,，對代建項(xiàng)目做期間管理，都是信托可能的創(chuàng)新模式,?！倍P和林也認(rèn)為，當(dāng)前政策支持房企力度很大,，但要落實(shí)保交樓和穩(wěn)樓市,，關(guān)鍵還是政策上進(jìn)一步松綁為主，另一方面,，要重塑金融機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)企業(yè)之間的互信,。
“房企未來發(fā)展模式要從原來的高杠桿、粗放式經(jīng)營,，向低杠桿、集約化經(jīng)營轉(zhuǎn)變,。相應(yīng)的在融資模式上,，也要由依靠非標(biāo)融資和資金池的運(yùn)作模式向標(biāo)準(zhǔn)化融資和項(xiàng)目自身造血的模式轉(zhuǎn)變?！惫獯笞C券金融業(yè)首席分析師王一峰表示,，房企要持續(xù)健康發(fā)展，就需要打破原有不穩(wěn)定的資產(chǎn)池經(jīng)營模式,，向更加穩(wěn)定的,、以項(xiàng)目為中心的經(jīng)營模式過渡。當(dāng)然,，房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)的發(fā)展模式也是未來的一個(gè)發(fā)展方向,。（記者 鐘源）?
